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深度丨蛋壳破裂启示长租公寓:讲得一手好故事,也抗不过市场之手

admin 房产经济 2020-11-20 06:29:05 4 0
原标题:深度丨蛋壳破裂启示长租公寓:讲得一手好故事,也抗不过市场之手

深度丨蛋壳破裂启示长租公寓:讲得一手好故事,也抗不过市场之手

蛋壳之危,传出了我爱我家是最大的“白衣骑士”。在回应中国房地产报记者时我爱我家说:我们不盲目追求短期热点,也不追求无质量的规模增长。

田傲云/发自北京

和资金链出现危机形成强烈对比的,是接连两天蛋壳公寓在美股市场上逆市大涨。北京时间11月19日收盘时,蛋壳公寓以4.58美元收盘,涨幅近90.83%。

股价暴涨背后,事情很棘手。11月18日上午,一条“蛋壳公寓将被我爱我家接盘”的消息大量传播引发人们纷纷揣测内情。18日下午,我爱我家方面向中国房地产报记者回应此事,称“内部没有接到相关的通知”。并称,对于长租公寓的未来发展“我们不盲目追求短期热点及无质量的规模增长”。

曾从事过二手房工作、现为景晖智库首席经济学家的胡景晖向记者透露,接盘与否和蛋壳公寓的资产质量有很大关系,此前双方的确有接洽过,但蛋壳公寓累计亏损超60亿元,我爱我家接盘可能性极低。“此前政府方面还曾协调蛋壳与建行、自如接触,但都没有达成协议。”

最新的消息显示,北京市住建委方面称,已经针对蛋壳公寓成立了专办小组,希望能平稳解决此事,后续处理方案会及时公布。

危机事件与资本叫好

11月份以来,蛋壳公寓在北京市场出现了大量业主、租客、供应商集中维权事件,欠债、倒闭、跑路都缠上了蛋壳公寓。11月16日,蛋壳公寓在其微博上回应称:没有破产,也不会跑路。

努力一直在进行。11月17日晚间,市场传出“蛋壳公寓将被我爱我家接盘”的消息,这让深陷资金链断裂危机的蛋壳公寓股价持续逆市大涨。

北京时间11月18日凌晨收盘时,美股三大股指全线收跌,蛋壳公寓却逆势涨超71.53%,盘中一度涨超90%,领涨中概股。当日成交额达1.43亿美元,是前一天的61倍。到北京时间11月19日收盘时,蛋壳公寓再以4.58美元收盘,涨幅近90.83%,市值达到8.36亿美元。

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记者查阅股市资料发现,蛋壳公寓自今年1月17日上市以来,股价一路下跌,上市当天从13.5美元的开盘价跌到1.37美元,跌幅达89.85%。直到这一次接盘消息传来,股价才出现大涨,但市值上,相比上市首日27.4亿美元已经缩水约69.4%。

记者注意到消息中的“白衣骑士”我爱我家的股价反应,接盘消息出来后,11月18日上午A股开盘时,我爱我家集合竞价显示涨停,但随后股价一路下跌,直到向外界回应“目前没有接到相关的通知”后,股价开始回升。有知情人士透露,“显然,资本市场对此并不看好。”

到11月18日收盘,我爱我家涨幅1.43%。“如果没有接盘蛋壳的传闻,我爱我家今天应该还能拉一个涨停板。” 胡景晖解释,市场需要消化贝壳三季报对我爱我家的间接利好,我爱我家股价本应该继续涨停。“不过从资本市场的反应也可看出,如果我爱我家接盘蛋壳,那么蛋壳的股价或许会涨上去,但我爱我家的股价就难说了。”

10月26日,我爱我家披露了2020年三季度业绩报告,公司第三季度实现归属上市公司股东的净利润2.04亿元,前三季度实现归属上市公司股东的净利润为2.44亿元。发展势头良好。

“接盘最关键的问题是怎么扭亏。”一位行业人士称,无论哪家公司接盘蛋壳,都会有一系列的后续问题待解决,“一旦接手,显然接盘者要直面一个‘烂摊子’,像我爱我家是上市公司,它也要对投资者负责,除非谢勇疯了。”

不过,也有业内人士称,蛋壳公寓和我爱我家都具备一定规模,如果接盘则意味着其体量和市场占有率将接近甚至赶超贝壳。

我爱我家的扩张策略确实进取。据其2020年三季度业绩报告,截至报告期末,公司业务覆盖国内21个城市,门店总数近3500家,重点城市的市场占有率环比实现增长。

对蛋壳公寓和我爱我家联体后超越贝壳的说法,胡景晖并不认可。他表示,我爱我家现在最大的任务是怎么以平台化运作的方式追上贝壳。“尽管接盘蛋壳公寓后,从体量上来可以和贝壳分庭抗礼,但这样做的意义并不大,要考虑利润。”

蛋壳公寓的问题出在现金流,只有注入足够的资金才能缓解其带来的风险。这还仅仅是第一步,即便接盘者带来了资金,接下的盈利更为关键,目前来看,不管谁接手,都没有迅速扭亏为盈的方案。这对接盘者是最大的考验。

尽管我爱我家方面并未承认接盘传闻,但谁来接盘蛋壳公寓一直是外界揣测的热门话题。

胡景晖透露,早在今年6月份,北京市相关部门曾协调蛋壳与中国建设银行方面接触,双方并未达成协议。随后,蛋壳主动找到自如,但最终依然没有成行。“蛋壳亏损60多亿元,负债规模过大,即便是几家企业一起分食也同样要面临上述问题,目前来看,也不大可能接盘。”

11月18日下午听到“我爱我家接盘蛋壳事宜已有实质性进展,且进展顺利,最终敲定的可能性比较大”的消息时,胡景辉认为“这不太可能,这没有道理。”

和蛋壳公寓股价持续上涨反差的是,11月19日,我爱我家股价一路下跌。截至今日收盘,跌幅达4.07%。

我爱我家方面向中国房地产报记者一再强调,“内部没有接到相关的通知”“不盲目追求无质量的规模增长”。

胡景辉表示,不排除这条消息是蛋壳方面释放出来,“主要是为了提振股价”。

深度丨蛋壳破裂启示长租公寓:讲得一手好故事,也抗不过市场之手

“整个行业都非常缺钱”

房东、租客、合作商、员工多次大规模投诉与维权,被政府部门约谈、内部高管层动荡、APP被工信部点名下架。今年年初开始,刚在美股上市不久的蛋壳公寓就坏消息不断,频频被推上舆论的风口浪尖。

随着事态发展,房东要求解约追讨租金、租客要求退租的情况愈演愈烈。截至11月19日,黑猫投诉平台显示,蛋壳公寓已有29100个投诉,位列周榜第1位,纠纷原因主要是退租不退款、租房返现逾期未到账、维修工作消极处理和拖欠房东租金。

11月16日下午,蛋壳公寓通过微博发声,“感谢大家的关心和支持,我们没有破产,也不会跑路!请不要信谣传谣!”尽管蛋壳公寓方面作出正在积极进行处理的回应,但目前多数房东与租客仍执意与蛋壳公寓解约,表示对其已不再信任。

在多位业内人士看来,所谓“受疫情影响”只是借口,“疫情仅仅是加速了蛋壳公寓的危机,其窘境早已初见端倪。”

2019年10月29日,蛋壳公寓向美国证券交易委员会(SEC)递交招股书,预计将以“DNK”为交易代码登陆纽交所。

根据招股书,蛋壳公寓的主要收入为租金和服务费,营业收入方面,蛋壳公寓2017年、2018年分别为6.56亿元、26.75亿元;2019年前9个月为近50亿元。

尽管招股书显示其收入水平在过去一直保持增长,但“亏损”仍是无法回避的话题。招股书显示,其2017年、2018年分别净亏损2.72亿元和13.69亿元,2019年前9个月净亏损25.16亿元。与上述事件段同期,其现金流为-1.1亿元、-11.6亿元、-16.3亿元,这显然更为致命。

对这些情况,蛋壳公寓称由于运营规模处于高速增长中导致尚未盈利,并称平均下来,每套新增房源的成本,需要 12~20 个月后才能收回。

“蛋壳公寓从2015年成立至今,合计募资超60亿元。”有业内人士透露,蛋壳公寓为扩大规模,面临巨大的成本压力,如果不靠上市求生,剩余资金仅能维持一年运营。“整个行业都非常缺钱。”

即便成功登入美股市场,也未能给蛋壳公寓带来资金上的光鲜。

6月10日,蛋壳公寓披露上市后首份财报显示,2020年一季度,蛋壳公寓实现营业收入19.4亿元,同比增长62.48%,实现净利润-12.34亿元,去年同期净利润为-8.16亿元,亏损面进一步扩大。至目前,蛋壳公寓已累计亏损63.13亿元,融资所得资金消耗殆尽。

在业内看来,这并不意外。“还是商业模式出了问题。租金是蛋壳公寓收入的大头,从租金收入结构来看,其利用‘租金贷’所得的预付款远高于租客直接打给他们的租金收入。”

所谓“租金贷”,就是租客在与长租公寓企业签下租约的同时,与该企业合作的金融机构签订贷款合约,一般由该金融机构一次性替租客付费给长租公寓,租客再按照预定向该金融机构按月还清租房贷款。

这种形式曾被认为是一项多赢的创新,但随着行业的野蛮生长,“金融+长租公寓”的模式出现异化。“这中间存在账期,以及沉淀资金,而且这些资金未被有效监管。部分长租公寓平台借助租金贷业务疯狂扩张,并形成资金池。”一位银行人士接受记者采访时称。

招股书显示,“租金贷”形成的预付租金收入是其流动负债的主要构成部分。2017年至2019年三季度,蛋壳公寓直接从租客处获得预付款分别为1.1亿元、2.8亿元、7.9亿元,从金融机构处获得的租金预付款分别是9.4亿元、21.3亿元、31.6亿元。这意味着,在此期间,蛋壳公寓通过“租金贷”模式获取的租金收入超过总租金收入的80%。

同样,招股书还披露在此期间使用租金贷的租客比例分别为91.3%、75.8%、67.9%。“使用比例的下降意味着蛋壳公寓可能面临资金链断裂的风险。”有银行人士分析,蛋壳公寓在无法实现盈利前,源源不断地注入资金是其续命的关键,租金贷使用比例的下降,则会给蛋壳的资金循环使用带来风险,更何况,蛋壳从未放弃过扩大规模。

现在的蛋壳,只能苦等“白衣骑士”尘埃落定的那一刻到来。

长租公寓,路怎么走?

多位采访对象向记者表示,蛋壳公寓当下所面临的危机,不是单一事件,而是行业警示,更是许多分散式长租公寓都无法避免的难题。

盘古智库高级研究员江瀚认为,蛋壳公寓出现问题,无疑让长租公寓的头部企业都暴露了问题。“这对于整个行业来说,可以说是发展到一定阶段必然会出现的现象,处于行业发展的阵痛期, 泥沙俱下的长租公寓企业将会在洗牌阶段中逐渐被清洗出去。”

贝壳研究院不完全统计,2017年至今,媒体公开报道的陷入资金链断裂、经营纠纷及跑路的长租公寓企业多达107家,暴雷时间发生在今年的企业占比近四成,近七成是因为“租金贷”模式导致。

“长租公寓暴雷频发,行业监管必然会愈加严格。”胡景晖表示,“要先规范,后发展。不能以放松监管、牺牲监管为代价,去促进新兴行业发展。和买房一样,资金必须监管,而不是可以进行资金监管。”

雷是长租公寓暴的,麻烦也留给了地方政府。

11月17日,深圳市住建局发布《关于切实规范住房租赁企业经营行为的紧急通知》,要求住房租赁企业慎重选择租金收取模式。

与此同时,西安市人民政府也下发《关于印发西安市住房租赁试点工作实施方案的通知》,要求住房租赁企业应在监管合作银行开立西安市唯一的企业住房租赁交易资金监管专用账户,分账核算专款专用,避免恶意克扣押金、随意挪用租金行为。严厉查处未经金融监管部门批准设立的机构开展个人“租金贷”业务。西安还要求,在土地“招拍挂”时,设置“建成后的住宅租赁经营期不低于十年”的条件,经营期内不得以租代售,经营期满后方可上市销售。

9月7日,住建部发布《住房租赁条例(征求意见稿)》,监管措施多达60余条,将长租公寓“高收低租”“长收短付”“租金贷”等高风险经营行为纳入监管。

截至目前,杭州、深圳、成都等城市也已先后发布住房租赁资金监管通知,要求建立唯一的住房租赁资金监管账户。

就长租公寓行业的局面而观,蛋壳公寓不是第一个,也不会是最后一个风光过后遭难的平台公司。它们的遭遇除了给地方政府带来棘手难解的问题,还给一二线城市里广大的房东和租客带来了深重打击。11月19日,一位蛋壳公寓的房东在网络上写:我是把房子租给蛋壳的天津业主,天津蛋壳已经拖欠我10月份的房租超过15个工作日,按合同约定我可以单方面解除合同了。不过保险起见,刚刚我花了3个多小时收集齐了证据,写了一份民事起诉状,准备过两天去法院起诉蛋壳,解除合同并索赔。同时赶紧通知我房子里面的租客,抓紧找新房。

责任编辑:何可信 刘亚

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