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思想者丨孟晓苏:城镇住房仍是最大内需 它能促进国内循环

admin 2周前 ( 08-01 06:28 ) 6 抢沙发
思想者丨孟晓苏:城镇住房仍是最大内需 它能促进国内循环摘要: 原标题:思想者丨孟晓苏:城镇住房仍是最大内需 它能促进国内循环 原国家房改课题组组长、中房集团理事长、汇力基金董事长孟晓苏...
原标题:思想者丨孟晓苏:城镇住房仍是最大内需 它能促进国内循环

思想者丨孟晓苏:城镇住房仍是最大内需 它能促进国内循环

原国家房改课题组组长、中房集团理事长、汇力基金董事长孟晓苏

秦佳丽 中房报记者 刘亚丨北京报道

“国内大循环之中房地产业是最重要产业之一。” 原国家房改课题组组长、中房集团理事长、汇力基金董事长孟晓苏表示,“最近我提出不少关于疫情之后经济发展的建议,更多主张通过促进房地产的发展来拉动内需,解决经济下滑问题。”

7月31日,一场围绕“品牌强国行业中坚 战疫先锋 2020中国房地产品牌大会”在京召开,大会由中国房地产报、中国房地产网、中房报新媒体、中房智库主办。

会上,孟晓苏表示,目前城镇住房仍是最大内需,政府没必要背负完不成的“降房价”目标;与此同时,政府宜增加土地供应,打造更完善的都市圈。

城镇住房仍是最大内需

孟晓苏强调房地产业对于国民经济的拉动作用。他为此列举数据,1998年房改之初,中国的GDP只是排名世界第7位,当时的国内专家普遍认为到2025年中国GDP将能接近日本,2050年可能超过日本成为世界第二。没想到房改释放出中国巨大的内需力量,使中国经济持续快速增长,平均每两年超越一个国家,到了2010年即房改12年后,中国GDP超过日本成为世界第二。这就是选准住房作为经济增长点对中国经济增长的历史作用。

“有人说房地产绑架了经济。但其实是国民经济‘娶’到了‘旺夫’的房地产。”孟晓苏谈到,“一组直观的数据是2011年施行楼市限购政策以来,中国GDP结束了8%以上增幅,随后就一路下滑至6.1%。”

在他看来,房地产对国民经济巨大拉动力,背后原因在于城镇住房仍是最大内需。疫情之后,居民更需要的不是医院,而是改善性住房。居家隔离与居家办公期间,有人形容是“房小蹲禁闭、房大休养地、别墅度假区”,这使得改善性住房的需求在很大程度上演变成了“新刚需”。

政府没有必要背负完不成的“降低房价”目标

基于居民旺盛的住房需求,孟晓苏认为我们需要把握中国国情,认清房价长期上涨趋势。近30年,新房均价年均增长10.5%,政府没有必要背负完不成的“降低房价”目标。

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在他看来,房价上涨有助于家庭财富增值。根据央行发布的《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》,在中国家庭总资产中房产占比59.1%,负债率仅9.1%。我国96%城镇居民拥有产权房,平均每个家庭拥有1.5套住房。我国已基本实现了居者有其屋目标,这时房价上涨能带给绝大多数人财富尊严。

他进一步指出,房价走势要从几个层来看:“短期看供求,中期看地价,长期看发钞”。现在楼市供求关系已经紧张,各个城市的地价也在上涨阶段,而由于经济发展迅速,我国成为最大的发钞国之一,但CPI上涨还不算厉害,原因在于大量货币因资产价格上涨而消融,这些资产包括房地产。总体来说,楼市增量交易为主时房价上涨趋势强劲,只有待到存量交易为主时,房价才有涨有跌。

城市扩张需要走出误区,增加土地供应

“昨天中共中央政治局常务会议提出了‘推动城市群、都市圈一体化发展体制机制创新’。我非常赞成这个观点,因为我向来呼吁要扩大城市群和都市圈,尽管香港给了我们很多学习参考的地方,但我们也要反思学习香港的经验和教训。”孟晓苏表示。

他谈到,香港带来的经验教训,是多年来停建居屋,造成低收入家庭居住非常困难。据介绍,香港住宅用地仅占总用地7%,公屋面积平均只有15平方米,年轻人感到前景黯淡。

“香港没有地吗?有地。当地总面积1106平方千米,人口718万,但建成区只有总面积的24%,还有76%的面积没有开发。”孟晓苏谈到,“香港模式本来应该是被我们造成教训吸取的,没想到被我们全盘学了过来。现在各大城市的面积,可用地大约20%出头,比起国际大城市的都市圈小得多,东京的都市圈建成区将近7000平方千米,可以装上北上广深外加天津。我们不光是城市建成区小,住宅用地占比更小。”

在他看来,限制住宅供地,其结果是造成供不应求和房价上涨,进而是城市交通、汽车产业被间接抑制。“从这个意义上说,我们需要领会中央会议精神发展都市群,特别是要增加住宅建设用地供应。例如从身边的京津冀一体化探索学习。”

依靠房地产助推金融创新

“房地产能够为金融创新提供助力,不论是早期的住房公积金模式,还是近期推出的反向抵押养老保险,都与之息息相关。”孟晓苏认为房地产能够成为更多金融创新的抓手。

他表示,第一个金融产品,在于银行的贷款系统,房地产能够真正推动国民经济大循环。银行相信房地产抵押物,提供房地经营贷,让部分企业渡过难关,从这一层面讲,房产已经成为防范金融风险的重要抓手;另外,银行愿意把贷款提供给居民买房,因为通过购房,不仅开发商获得了居民的自有资金加房贷,接下来还流向营造商、制造商、原材料生产商和能源生产商,每个环节都能盘活经济,并且提供劳动者的薪酬支付,又促进了消费。

第二个金融产品是反向抵押养老保险。这种模式中,房产并没有归保险公司,只是做了抵押,老人可以居住终身,同时得到保险公司付给的资金,而且无需交税。待老人去世后,子女可以选择把老人使用的本金和利息归还,撤销房屋质押;也可以允许保险公司按照抵押法公允拍卖,刨除本息后,所得剩余部分资金归还老人子女。这样保险公司有收益,参保的老人的生活也更有尊严。

第三个金融产品是热门的REITs。引进这种产品,依靠不动产投资证券化和基础设施投资证券化是经济建设的“两个轮子”,能在很大程度上化解目前越来越大的地方负债,把借债型资产变成权益性的社会持有资产,而且还可以进入市场流通,使资本市场获得安全有效的资产,并且促进国内循环。

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