本文作者:admin

以后的楼市,终于有人说清楚了

admin 6天前 ( 07-01 06:25 ) 1 抢沙发
以后的楼市,终于有人说清楚了摘要: 原标题:以后的楼市,终于有人说清楚了 一、人口增长。 从长期看,房屋价值上涨的根本支撑在于人口。 《我国卫生健康事业发展统...
原标题:以后的楼市,终于有人说清楚了

一、人口增长。

从长期看,房屋价值上涨的根本支撑在于人口。

《我国卫生健康事业发展统计公报》显示,中国出生人口1523万人,是半个多世纪以来的最低值,与三年自然灾害时期相当,增长率更是降到了建国以来最低,这还是开放二胎后的结果。这是增量。

从存量上看,计划生育于1982年9月被定为基本国策,同年12月写入宪法。考虑到最佳生育年龄是二十到三十岁,也就是这项政策的影响最早从五六十年代出生的那一辈人开始,由于建国后生育率飙升,这一辈人加上后来的七零后是我国人口红利的主要支撑,而他们的下一代人口的数量是锐减的。随着他们从中年步入老年,也就导致了我们常常看到的人口老龄化的论调。

以后的楼市,终于有人说清楚了

世界卫生大会上,中国代表团说我国人均预期寿命是77岁,最老的五零后也正式步入70岁的年纪。也就是说如果以目前的趋势来看,中国的人口拐点毫无疑问将出现在下一个十年。

而人口同样也能解释过去二十年的房价增长,主要来源于建国后到计划生育实施那三十年出生人口的后辈需求。简单地说,就是在过去二十年间,50后60后70后正值壮年,而他们的后辈70后80后90后开始进入房屋的刚需阶段,这一部分需求增速在过去二十年非常快。

以后的楼市,终于有人说清楚了

展开全文

那么核心的问题来了,需求逐渐减少,供给不变甚至在增加的市场将会是什么样的?答案不言而喻。

二、货币政策

有人可能会对关于人口的论述嗤之以鼻,认为它解释不了阶段性的房价暴涨,认为中国的房子不能被当作一般商品来论断。行,那我们换一个角度。

下图是从1999年5月到2019年4月的M2同比增长率。M2是广义货币供给量,同时反映现实和潜在购买力,与投资行为直接挂钩。简单来说就是跟市场上可以被用来投资的钱息息相关。

以后的楼市,终于有人说清楚了

可以清楚地看到,M2同比增长的峰值在09年,与08年底为应对全球金融危机,稳定经济的一系列财政和货币政策有关。这些政策的总规模大约有四万亿人民币,所以也被称为四万亿计划。

宽松的货币政策带来的结果是接下来几年快速的通货膨胀,也是推高房价的另一大因素。然而同样可以从图里看到的是,近两年来的金融去杠杆让货币供给量增速已经降低到10%以下,与名义GDP增速相当,也就是说从宽松的货币政策对房价的支撑也已经不存在了。

以后的楼市,终于有人说清楚了

三、资产价值

资产的定价与收益是直接相关的。在不考虑房子本身升值的情况下,房租是房子这项资产的主要收益。目前一线城市的租金已经居高不下,算我租住的一个上海老小区(中环)价值300万的房子,一个月房租约5000,租售比大概是1:600左右,按年算收益不到2%。

我明白国内的房价价值远不仅仅是房租,但国内市场上比较稳定的定期理财都能轻松达到接近5%的收益率,更别提一些高风险资产带来的高预期回报。可以说只要房价不能每年稳定涨5%以上,购置非刚需的房子就是在亏钱。

那么问题是,按国内目前的情况,除了稳定人口流入的一线城市和部分二线城市,谁敢说自己城市的房价可以在暴涨过后的今天,仍然保证未来稳定每年涨5%的?

至少从数据上看,房屋大涨过后最高的北上深近两年的房价涨幅已经远远落后年化5%了。

以后的楼市,终于有人说清楚了

回到问题本身,二线城市2019房价会是什么趋势,这是关于短期的问题。那么回答是总体上还会稳健增长。

首先,因为经济增长滞缓,收紧的政策在今年以来有所放松,二线城市房价下行风险较小,短期看仍然是向上的。

其次,考虑到资产价格的问题,房价普涨的时代已经一去不复返了,在过去两年房价已经大幅上升的城市涨幅会缩小,毕竟国家始终在盯着房价。

但我想谈论房价肯定不会着眼于短期,那么往中长期看,就需要看到人口指标。

二线城市房价的增长上将会有明显的差异,人口流入的二线城市如大部分省会城市的房价仍将会稳定而缓慢地增长。至于人口流出的二线城市,在中长期就显得危险了。

如果再看远一点,大长期的话。

等到人口拐点来临,政府收入从土地转向房产税(估计要好些年)后,除了一线和主要二线城市外的房屋将不会再有投资价值

所以从长期投资的角度上来说,二线城市的房产可以配,但现在已经不值得无脑买了。

阅读
分享

发表评论

快捷回复:

评论列表 (暂无评论,1人围观)参与讨论

还没有评论,来说两句吧...